主题街区不是万金油，更不是实体商业购物中心转型的救命稻草。没有灵魂的主题街区，都是空中楼阁。

经历了最早大悦城对主题街区的探索，近几年开始主题街区这种商业形态一时间蔚然成风，各商业项目仿佛找到了差异化经营的出路，试图改变项目经营现状和客流销售增长乏力的症结，主题街区风潮席卷整个商业江湖，成了很多集团新开业项目的标配。

富有调性的装饰风格、体验式的业态组合、别具特色的消费场景，这一切都让人耳目一新，迅速地与过去千篇一律的购物中心形态区别开来，让顾客大开眼界，禁不住去拍照分享，流连忘返。

但在现实情况下，很多主题街区推出市场后，反响平淡，客流一般，商家经营困难，陆续撤铺，即使是客流情况很好的购物中心所打造的一些主题街区，也由于诸多原因，经营不善，与购物中心其他地方的大客流形成反差对比。

不是结果是过程

对主题街区角色定位不清，对于每一个购物中心来说，内部打造的主题街区可能会承载不同的功能，很多项目期望通过主题街区既要实现整体和局部引流、又要带动广场招商、还要保证高坪效，各种功能和目标强加，把主题街区当作灵丹妙药，没有通过整体分析做出主题街区的角色定位，保证主要目标的达成，一旦期望的各种愿景无法实现，就会导致始乱终弃。

在招商层面，由于市场上文创类、艺术类、潮流性、网红性品牌品类相对较为稀缺，导致后期招商困难，尤其是在三四线城市，这些品类品牌更是抢手，所以导致在招商过程中用各种不相关的产品、品牌、品类进行填充，偏离了原来的方向，最终做成了一个融合了各种杂货铺的街区，导致整体无法形成营销合力。

加之场景更新迭代跟不上、缺乏整体规划及运营思维、没有自我营销能力等原因，导致当前市场上的主题街区表现喜忧参半。

其实主题街区对于购物中心来说，不是结果，而是过程，不是要通过打造一个主题街区实现一劳永逸，而是要通过主题街区打造的过程，学会和逐渐改变针对目标用户的场景化、情感化、IP化的精准营销，这是购物中心寻求创新和改变、适应不断变化消费需求的过程。

唤起场景记忆

没有灵魂的主题街区，都是空中楼阁。

之所以称之为主题街区，就是因为它必须带有很强的主题性，这就像这个商业的灵魂，贯穿在项目从立项到开业运营的始终，没有了灵魂的主题街区，终究就像一个空中楼阁，表面看似好看，但并不实际，没有实质内容，无法长久。

一个拥有灵魂、有血有肉的主题街区，需要明确的定位。

这种定位不单纯的是目标客群的定位，更重要的是生活场景的定位，任何的商业形态都是为了满足特定受众在特定生活场景下的需求，现在很多的主题街区，完全靠几个艺术化的场景浮于表面，不去探寻顾客深层次的需求，如果无法给顾客一个常来常逛的理由，就很难在生活中唤起他们对这个主题街区的需求。

这就像我们需要一瓶水会想起楼下的便利店，需要大宗生活用品采购会想起某家超市，需要找个地方约朋友吃饭逛街会想起某家购物中心，究竟在什么样的需求和生活场景下会想起去逛逛某个主题街区，必须把这个记忆点挖掘出来，否则消费粘性和忠诚就无从谈起，开业的新鲜劲过去之后，就会慢慢让人淡忘，在购物中心好位置的主题街区或许还能勉强维持，偏僻位置的主题街区，靠消费购物中心整体客流，基本上就注定了失败的结局。

这种生活场景定位或者记忆点，就需要从业态搭配上、情感体验上、大场景营造上进行深度挖掘，做到特色鲜明，优势突出，让人记住，并且能够在日常生活中不断唤起需求。

第三生活空间

首先，需要明确的是，整个主题街区是一个整体，这一点很重要。一个好的主题街区是一家好的生活集合店，它一定代表了一种生活方式、一定考虑了客流行进动线进行产品的搭配、一定会通过各种方式进行理念的传达和品牌的推广，一定是和购物中心形成有效互补互动，一定是给顾客提供了一种生活解决方案。

因此，真正的考验是如何由静变动、化整为零的运营。主题街区之所以要定位成第三生活空间，就是要让整个主题街区里的每个人能够动起来，他们能在这里得到各种体验和互动，得到自我的提升和自我价值的实现，充分发挥主题街区内场景和商家的优势，组织各种主题活动，读书沙龙、造物节、文创市集、美食季，各种活动层出不穷，让目标人群能不断参与其中，产生对特定兴趣群体的归属，从而成为目标人群聚集的首选之地。

而化整为零就需要让主题街区内的每一个商家成为这个整体的一部分，让他们每一个都能形成营销合力。其实对于体验式商业来说，每一家店都可以称之为网红产品，一般都会聚集起特定的粉丝群体，并且这种粉丝还具有高粘性，因此如何将每一个商家的粉丝群体进行整合，形成整体的粉丝和客流共享，汇聚成整体主题街区的市场影响。

情感挖掘与因地制宜

主题街区的发展，也是伴随着互联网对实体商业改造的过程，体验式商业自始至终也受互联网影响颇深。如何利用好互联网社交传播功能，也是迅速扩大市场影响，积累粉丝效应，成为重要的社交场所的关键。

同时，主题街区对顾客的情感挖掘不能再浮于表面，而是要目标受众产生天然的认可和亲近，参与感、身份认同、情感诉求与人格化都是形成品牌价值和调性的关键。走进消费者的内心，抓住他们真实的情感需求，将以用户为中心落到实处，让实体商业真正寄托起消费者更高层次、更有品质的消费情感需求，才是未来商业的长久发展之计。

此外，现在很多主题街区，往往也会根据当地的特色风土人情和历史文化进行场景设计，从而突出不同的街区风格特色，但因地制宜不仅限于此，也不能浮于此，他们需要根据区域位置、人口组成、消费喜好、市场资源、广场情况等因素综合考量，它比购物中心的定位分析要更精准，要更能符合本地的目标人群需求，没有经过详尽的市场调研和分析，匆匆复制上马的主题街区，往往就会给自己挖坑。

主题街区不是万金油，更不是实体商业购物中心转型的救命稻草，其真正的意义是不断创新求变的零售精神，开始实现思维模式从粗放式营销向精准化营销的转变。主题街区让商业充满温度，让商业拥有灵魂。