1． 贷款利息该不该计入现金流出？

目前，在房地产投资分析（如CCIM）领域，采用内部收益率IRR（Internal Rate of Return，又称动态收益率）指标作为评价投资项目的经济效果已经成为国际上通行的方法。

全部投资内部收益率最重要的概念是没有任何外部（贷款）资金，即全部投资均属自有资金情况下的收益率。全部投资收益率指标的必要性表现在以下两点：

i 在进行可行性研究时，对如何筹措项目资金往往还不明确，贷款条件常常还不清楚。此时评价项目的盈利性最好采用全部投资收益率，用该收益率指标和现行的贷款利率进行对比。

ii 可行性研究有时需在几种投资方案中进行比较抉择，为了判断建设项目方案本身的优劣，就应当排除筹资方式给方案经济效果带来的影响。从这一角度看，也需使用不考虑任何贷款条件的全部投资收益率这一指标。

现在经常看到开发商在进行项目的可行性研究时，利用扣除利息后的净利润作为现金流入来计算全部投资收益率，具体反映在套用采用财务报表法编制的“现金流量表”中的现金流量。殊不知用财务报表法编制的“现金流量表”中的现金流量都计算了利息（包括资本化利息），这些利息在这种现金流量表中已作为项目的现金支出流出了系统。因此计算出来的“全部投资收益率”要低于实际的全部投资收益率。

除此，还几次看到报刊上有所谓的投资分析师，在向普通的房产投资人介绍如何计算IRR，以此评价投资项目的经济效果。这一点本身应该没有什么疑义，问题出在方法的介绍者在计算现金流出时，将投资者按月偿还银行的按揭贷款额，未剔除其中的利息便计入现金流出。我们应当明白，上海现今的住房商业贷款，银行大多采用“等额还款法”（即等额还本付息）或“等额本金还款法”的方式计算借款人的每期的还款额的，无论是“等额还款法”还是“等额本金还款法”，借款人每期的还款额中已经包含了一部分利息。以“等额还款法”为例，请看如下计算：

R=P *〔i(1+ i)ⁿ/(1+ i)ⁿ－1〕 ------------此为等额还本付息额的计算公式

第t期还本付息额中的付息额和还本额见下表所示：

其中： t =1,2,3, ……t-1,n        n-----还本付息的总期数

i ----- 月利率           R----每期的还本付息额

P---- 总借款额

I_t ------  第t期还本付息额中的付息额 

C_t------  第t期还本付息额中的还本额

从以上计算表中可以看出，在每期偿还的等额本息中，归还的本金和偿付的利息额是不等的，本金的偿还额是逐期递增的，付息额是逐期递减的。所以，个人在计划投资房地产前计算IRR时，也应该给予注意。     

至于“等额本金还款法”,

每期的偿还利息额为： I_t = P × 〔1 －（t – 1）/n〕×i                                  

每期的偿还本金额为： C_t =P/n                

具体的计算，这里就不赘述了。

个人住房投资者可依据上面提供的两种还款方式的计算公式，在每期的还款额中剔除利息额后，计入该期的现金流出。                           

2．月度、季度和年度贴现率（或利率）之间的换算关系。

房地产业比较一般的制造业而言，建设投资大，建设周期长。但是，相对于冶金、矿山、水电、铁路、公路、公用事业等投资项目，房地产业的建设周期和项目的生命周期就显得短了。一个设计层高30层的住宅项目，从前期准备，施工、销售到交付使用，一般3年左右就结束了。从发生投资到全部收回投资，项目经营寿命也就5年左右。这时，如果与时间序列有关的计算，采用年度为时间单位，就显得不那末符合实际了。因此，在编制项目的进度计划、用款计划、销售计划、现金流量表时，有必要缩短时间单位，采用月度或季度为时间单位。只是应该引起注意的是，涉及利率、贴现率的计算时，年度贴现率（或利率）≠4*季度贴现率（或利率），同样，年度贴现率（或利率）≠12*月度贴现率（或利率）。其中的换算关系可见如下演算：

设P₀ 为年初之初值，当然 P₀ 同时亦为该年首季度和首月之初值， 

P为年末之终值

I_年度、 I_季度 、I_月度 分别为年度、季度、月度贴现率

则有 P= P₀ * （1+ I_年度）= P₀ * （1+ I_季度）⁴= P₀ * （1+ I_月度 ）¹²

于是，I_年度 =（1+ I_季度）⁴ – 1 =（1+ I_月度）¹² – 1

可见 I_年度≠4 * I_季度 ≠12 * I_月度 。

换一个角度讲，这就是实际利率和名义利率的区别。比如10万元10年期的个人住房商业性贷款每月偿还银行的本息是1116.24元（按照2005年3月17日起执行的基准利率计算），这是银行按照等额还本付息的计算公式，依据名义年利率6.12%除以12个月即月利率5.1‰计算得出的。此处需要提醒的是， 6.12%仅是名义年利率, 借款人须按月支付利息，那末实际年利率就是是I_年度 =（1+ I_月度）¹² – 1=（1+5.1‰）¹²=6.1372%。